飞吧！怡心湖
来源：cxy2018-12-1808736
我们简单过一遍今日怡心湖核心商务区两宗住宅地块的成交情况。
一号宗地
双流区公兴街道藕塘村集体、6、7组，7340元/平方米，真实楼面地价7934元/平方米，配建并无偿移交配套人才住房数150套，竞得人东莞市中天程锦实业投资有限公司（199号），实际竞得人为中天/万科。
二号宗地
双流区公兴街道藕塘村集体、5、6组，7340元/平方米，真实楼面地价8012元/平方米，配建并无偿移交配套人才住房数100套，竞得人成都瀚置乾越企业管理咨询有限公司（188号），实际竞得人为香港置地。
另一宗双流区协和街道三江村2、3、4组地块被北辰底价拿下，成交楼面地价7850元/平方米。
万科拿下一号宗地实则在意料之中。
广东中天实业和成都万科关联颇深，两者曾于今年4月共同加入保利去年12月28日拍得的天府新区50亩住兼商用地开发。
去年12月28日，在保利拿下天府新区50亩地块的同场土拍中，广东中天也拿下麓湖生态城附近一块面积约159.6亩的住兼商地块，总价23.31亿，折合楼面价7551元/㎡，这也是广东中天首次进入成都。
实际上，广东中天和万科在重庆、贵阳、东莞、南宁等地都有合作开发项目，是不折不扣的“老朋友”。而成都万科曾在宗地一所在的怡心湖区域，要打造天府怡心湖·万科梦想城项目，万科继续加持该地，也在情理之中。
而香港置地会拿下怡心湖二号地块，还是让成都市场感到颇为惊喜。毕竟，他们在成都已经缺粮多时了，在本月前几场土拍中，香港置地均颗粒无收。据香港置地称，他们将在这块地上打造和区域内其它项目不一样的产品。
事实上，从片区里首个亮相的中国铁建西派国樾开始，怡心湖高端居住区的板块属性已注定了。
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我们首先来看规划端。
今年5月14日，双流电视台报道了天府怡心湖·万科梦想城项目的开工典礼。熟悉成都市场的朋友应该知道，万科砸了700个亿要在怡心湖搞事（蔚蓝卡地亚还跟投了80个亿），这真金白银的砸过来让双流一下子就膨胀了，变身宇宙中心。
最近有业内人士向大嘴巴透露，梦想城首期将在2年内呈现。假设一切进展顺利，2020年将是怡心湖呈现的第一个时间点。
怡心湖片区规划图（图据双流电视台）
言归正传，今天拍卖的一、二号连襟地，就在我们说的这个宇宙中心，属于怡心湖B区——湖滨中心商务区的一部分，这也是万科梦想城项目的所在地。
从今年最新版规划图中我们能看到，这里已被分为住宅区、商务区两部分，并围绕“主街、大巷子、小巷子”三大规划要素进行整体打造。
图中红色部分为怡心湖B区（2017年怡心湖规划图）
2018年怡心湖B区规划图，黄色部分为今天一、二号宗地所在位置（图据：双流电视台）
其中，商务区的地块已被万科于今年2月以底价全部拿下。
住宅区的地块即是今日出让的两宗连襟地。这里不仅是湖滨中心商务区中第一宗亮相的住宅用地，还是怡心湖高端居住区中距离中心湖区最近的住宅地，其开发价值不言而喻。
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再来看土地端。
此前，怡心湖板块里所出让的住宅地均在牧华路北侧。
从下图中可知
以华府大道为分界线，以东片区是曾经的刚需板块——华府；以西片区，是如今的怡心湖高端居住区，成都楼市的四大金刚——中铁建、绿城、金地、中海，就在这里了。
2016年12月，中国铁建一口气拿下协和街道的三宗住宅地块，平均楼面地价达到了8933元/平方米，正式打响怡心湖片区的土地大战。
随后2年里，这里所推出的住宅地均为大地块，容积率在3以下，两两相邻，并且分别配建有幼儿园、菜市场等，这看上去更像是一个片区的合力之作。
其中，超过百亩的住宅地块就有5宗，超过万元楼面地价的有2宗，显然，这里呈现的项目也将会以改善，甚至高改项目为主。
怡心湖片区成交住宅地块统计（数据来源：成都购房通）
而市场端的表现，也印证了我们在前文中的推测。已经取证的怡心湖楼盘都是精装平层，售价超过2万/平方米的不在少数，对于购房者而言，这个价格也不是不可以接受。
以中国铁建西派国樾为例，该项目单价近20000/㎡，套均总价在350万以上。自拿证后，首开便卖了16个亿，并坐上11月成都豪宅销售第一把交椅，在怡心湖板块目前还无人能及。其中，西派国樾168平方米以上大户型成交占比62%，这个数据即使放之大成都范围，也会让人眼馋。
而这个数据更坚定了怡心湖片区打造高端居住区的信心。从万科梦想城最初规划到今日拿地，怡心湖的一系列举动正在逐步兑现其产城一体化的前沿定位。
照这个节奏发展下去，不难想象，有万科、香港置地两家品牌房企持续加持，加之中国铁建、蔚蓝卡地亚、绿城、中海等一众房企的区域合力，未来的怡心湖板块，高端居住属性将更加凸显。
对于后来者而言，前有高端标杆西派国樾的一鸣惊人，未来这块地要怎么做？能否超越标杆项目？我们拭目以待。
