这两天，成都各个楼盘冷清的交资料现场让很多人觉得，成都楼市已经凉了。那些幸灾乐祸的言辞里，隐含着一丝窃喜：这下成都开发商要死一批了吧。

说实话，这样的臆断不无道理，但那些真正具备品牌价值的大开发商，以及此前主打刚需盘的中小开发商，此时可能正迎来最幸福的时光。

之前的成都楼市，改善盘一茬接一茬，刚需购房者几乎毫无选择余地。据楼市大嘴巴统计，5月15日至今（截止5月24日）共推出19个项目，6134套房源，其中刚需面积段（≤90平方米）占比仅为19%左右，而这，已是近期以来的高位。

曾经失衡的供需关系和供应结构，在新政之后，正逐渐被拉回正轨。

说几个实在的例子。

楼市大嘴巴昨天在现场发现，莱茵北郡、云立方等包含刚需房源的项目现场，无论咨询还是交资料人气，都高过同时开盘的几个高端项目，甚至在这之前少有人知的一寸金项目，据说报名人数也不错。手握刚需房源的开发商，如果拿地早，很多项目的地段现在来看发展都已趋于成熟。只要把好质量关，春天近在眼前。

▲昨天的莱茵北郡

尴尬的改善盘

改善盘却显得有点尴尬。从去年摇号至今，成都推出项目因为限价原因，多数都主推大户型，以期获得更高的资金周转。在新政之前，这看上去是最完美的解决之道，但新政之后，成都购房者手中的房票骤减，逐利性资金被驱赶离场，现在市场上留存的更多是真实购房者，万人哄抢一盘的景象已成明日黄花。而高昂的总价，将成为购房者到访的阻碍。

通过昨天对成都十个楼盘的现场走访，我们发现，购房者的心态几乎在一夜之间发生了逆转——他们开始像逛商场一样淡定，在各个楼盘比较挑选。一位购房者的心态多少能够代表新限购政策实施后的大众心理，“这次是真的买房，而不是抢房。新政之前排的几个楼盘，可以用人山人海来形容，现场没有置业顾问讲解楼盘情况，而这次有置业顾问详细讲解，可以舒舒服服的坐在椅子上了解楼盘，问题也有人解答，整个过程都很愉快”。

很多开发商面对这一变化似乎有点措手不及，现场空荡荡的等候区，被从其他项目调来却无所事事的保安，看上去就像一种黑色幽默。

理性市场催生价值回归

一些消失已久的事情正在这两天发生。

某楼盘置业顾问深夜向自己的客户发去了数百字“作文”，详述项目优势和竞品比较说辞；某项目交资料现场开始送礼物；有楼盘用“上门收资料”这种服务方式赢得购房者的好感；某项目买房就送二十年车位使用权；我们昨天去的青白江，有行销直接到竞品项目“拉客”；即使是在万科翡翠公园交资料的现场，仍然有行销寻找潜在客户……成都楼盘们突然集体表现出强烈的求生欲。

归根结底，理性市场的生存本源依然只能是产品、营销创新，地产人和产品价值回归。

现在，无论是武侯、成华、双流、青白江、新都、龙泉驿，还是天府新区，正在销售的楼盘都呈现出一些共性。

以青白江和新都区为例，前者此前承接了主城区限购后的外溢需求，持续火热，但在515新政之后，热度明显下降，此前占比达到60-70%的外地客户目前主要被本地客户取代，但相较之前总量有明显下降。和青白江相较，新都区此前一直不被看好，但本次推出的莱茵北郡由于单价低（7200元/平米）、刚需成色浓厚，仍然受到购房者青睐。

天府新区则进入了一个大众认知误区。新区户口购房资格被固定在本区之后，很多人认为，天府新区“凉了”，但昨天楼市大嘴巴探访的保利天空之城和万科翡翠公园，现场情况或许超出多数人想象。

虽然万科翡翠公园现在的外部环境还难言佳美，但仍然挡不住人们对万科品牌、学区、湖景资源、地铁的渴求。现场人数虽然不多，但对应万科此次推出的房源，并且是交资料第一天，仍在可以接受的范围。

▲昨天的万科翡翠公园交资料现场

而另一个楼盘——红星路南延线上的保利天空之城，却向我们展示了一线开发商和超级大盘将在今后愈加走强的有力证明。

天空之城本次推出的基本都是大户型，同时还是精装修交付，精装标准也较高，按理说应该“非常凉”，但现场交资料的购房者一直持续不断，售楼部内咨询的购房者数量，在昨天同时进行的楼盘中甚至排在靠前位置。

▲昨天的保利天空之城售楼部

实地探查之后，我们发现，这种现象实际上在情理之中。以天府新区的道路尺度而言，天空之城和兴隆湖、秦皇寺板块的距离实际都在触手可及的位置，而他们之间的关系，很容易让人想起，涵盖天府一至五街近20平方公里面积的大源板块，整个大源根据功能规划不同被划分为中央居住区、中央商务区、中央政务区。

得益于成都一路南拓，市政配套、交通路网全速升级，品牌开发商不断进入，今日大源，已成为国际城新兴高端区域封面。但如果将时针拨回几年前，很少有人能够想象，曾被天府大道分隔两边的大源村、中和镇，会呈现出今日的云泥之别。

而无论天空之城还是兴隆湖，抑或秦皇寺，这些天府新区首屈一指的地标建筑，背靠国家级新区，即使是和大源同样的商务区、政务区和居住区规划，但能量级差不可等量齐观，未来的潜力犹有过之。

超级大盘的意义

总占地面积上千亩的天空之城，整体品质在保利系列产品中属于中高端，这其中的因果关系不言自明——每一个品牌开发商的超级大盘项目，总是会得到集中的资源倾斜。

涵盖了各种物业形态的超级大盘，不仅在规划上为项目提供了规模优势，仅仅只是“可以配置近千亩航空大世界主题乐园”就足以说明。同时，在物业个性化设计上也创造了广阔空间。对购房者而言，两者都相当重要。前者保证生活各种配套，而后者满足多样的审美需求。

对天府新区而言，天空之城这样的大盘模式——尤其还带有主题乐园，将通过项目自身的生长，形成对整个区域的社会影响力，塑造新区性格和活力。这或许也是为何天府新区频出大盘的考量之一。

天空之城因此与麓湖、蔚蓝卡地亚在天府新区形成了鼎足而三的态势。甚至可以说，如果没有这类楼盘的存在，天府新区的居住品质整体会被拉低不少。但显然，这样的大盘模式只属于有实力的企业，而这样的企业显然非常稀缺，成都目下的供地节奏几乎可以令我们断定，在成都五环区域内，再出现这样规模大盘的可能性已几乎为零。

在雅各布斯的《美国大城市的死与生》中，“城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是其单一性”，对房地产大盘项目依然适用。多样的物业形态，才能保持大盘们如城市般不断成长，形成社群概念，增强居民对项目的归属感、创造性，甚至可以说，正是大盘中的居民决定了这些“小城市”未来的模样。

天空之城的启示

昨天我们去到天空之城的时候，大概是上午11点左右，楼盘外近百亩的公园和售楼部外的儿童乐园，令人印象深刻，为楼盘品相加分不少，这与天府新区高楼林立的大环境截然不同。

按照置业顾问的说法，天空之城周边，将以红星路南延线、天府大道、剑南大道、五环路、地铁1号线等，形成4横4纵3地铁立体交通路网，可直通天府机场。且周边有泡桐树小学、实验外国语等优质教育资源。此外，还将打造约6万㎡环社区主题公园及社区内口袋公园——的确是一个高品质超级大盘的模样。

和眼下一些精装楼盘不开放样板间的遮遮掩掩姿态迥异其趣，天空之城的样板间现在完全开放，引导我们参观样板间的置业顾问一再强调，这就是以后交付的样子。在我们参观样板房期间，一拨一拨的购房者络绎不绝。

不得不说，天空之城的装修做得相当用心，不仅有地暖设备，房间里甚至考虑到了老年居住者的生活习惯和需求，所用的装修品牌大都为国际国内性价比极高的一线品牌。我们不想做更多描述，避免广告嫌疑。如果你之前吃惯了精装房的闭门羹，到这里可能会有点惊诧，同时可能也会觉得更加安心。

据保利工作人员透露，目前项目的排号人数已经远远超过了房源套数，这也从侧面印证了我们关于整个市场正在回归以产品和实力说话的判断。几位递交了资料后来到样板间的购房者告诉楼市大嘴巴，之所以会将“房票”毫不犹豫的投向这里，正是基于对开发商品牌、品质以及区域潜力的综合考虑。

“好楼盘的升值潜力显然更高”，他们说。

▲天空之城

据未经证实的说法，5.15新政之后，几乎令90%的天府新区人失去了购房资格，但天空之城所呈现出来的平静中的热烈，值得很多开发商深思。

实际上，对刚需购房者而言，如果有可能，也请踮起你们的脚尖——在限购、限价、限售三管齐下的当下（这恐怕将后无来者），尽量一步到位置业。因为上述条件任意放松一个，想要再换房都将付出高昂的代价。优先考虑的条件是：品牌，在这个前提下，尽量选择配套完善，或者体量较大的。

购房者们，请捂紧你们的钱袋！你们有充足的时间慢慢挑选。而此前一些趁乱而上、现在还没有调整回心态的开发商们，也许将迎来最痛苦的时候。