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中海地产（00688.HK）在行业内利润总额排名一直靠前，从而被冠以“最赚钱”房企的名号，其较低的融资成本、严格的工程管控、精准的土地投资节奏等也被业内津津乐道。但在华丽的财务数据背后，其一线营销却让人感受到了不一样的“中海地产”。

3月5日，中海旗下项目多位业主向记者提供的文件显示，北京大兴区住建委于近期认定中信逸海园在销售中存在违规行为，给予限制网上签约的行政处罚。

而中信逸海园项目在2016年被中海地产并购，购房者在同年11月与中海地产签署了预售合同，未曾料到，销售人员承诺的库房赠送面积在合同中一并计入了住宅面积，并与住宅同价销售，与同期销售的其他户型地下室相比，售价相差了近20倍。

“项目领导曾在协商过程中表达过，此前因交房延期问题向一期业主赔付了总计约8000万元，不少业主怀疑，中信逸海园是为了保住项目利润，而采取同价出售库房的做法。” 一位接近中海地产的知情人士告诉财联社记者。

数据显示，2017年中海地产的销售规模由第六降至第七位，2017年上半年股东应占利润水平不及恒大，丢掉了利润总额第一的位置。

双合同背后：库房与住宅同价

据了解，2016年11月份，中海地产并购中信逸海园项目后开盘，销售的楼盘为并购前中信地产未售出的二期35号楼，户型为上下叠拼（共8套下叠户型，8套上叠户型）。

此前，中海地产已在同年9月份将平层和联排别墅销售。据中海地产已经离职的销售人员证实，叠拼户型因为要修改一些合同，所以才推迟开盘。该项目开盘时，已是2016年“9·30”政策之后，北京楼市调控已升级。

上述已离职的销售人员表示，“与2016年2月中信地产销售时对比，中海地产对同小区同户型在销售合同、售楼书对地下室（戊类库房）的说明上做了有意掩饰。中信地产的合同除了在第三条商品房用途里标注了戊类库房之外，在合同的附件一，房屋平面图中，明确指出戊类库房的位置位于地下一层；而中海地产的预售合同中，附件一的房屋平面图里，删除了所有的房屋用途标注。”

业主向财联社记者出示了与项目签署的认购合同，以及中海地产从北京市住建委系统下载的官方网签合同。两份合同上，房屋建筑面积相同，但前者在商品房用途一项中仅填写了“住宅”，而官方合同上标注的则是“住宅、戊类库房”。

就此，业主向大兴区住建委投诉中海地产虚假销售，大兴区住建委进行了调查并根据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》，于今年2月11日对开发商的程序违法行为给予了限制网上签约的行政处罚。

多位业主均向记者表示，当时销售人员向他们承诺，在住宅建筑面积之外，还会赠送约70平米的地下室，也就是上述戊类库房，但随后进行合同对比时才发现，所谓赠送的地下室面积，计入了住宅面积，等于零赠送。

据上述业主反馈，上叠的地下室面积比下叠少一半左右，位置位于下叠户型的北侧，作为戊类库房出售面积，30平米的销售总价为8万元，销售单价仅2600元/平米左右，而下叠户型的地下室与住宅同价，约为50000元/平米，售价相差近20倍。

利润“保卫战”

上述接近中海地产的知情人士透露，中海地产在接盘中信逸海园项目后，由于交房延期，向一期业主总计赔付了约8000万元违约金。

上述人士还表示，中海地产对项目利润有较严格的把控，出现赔付违约金的情况，会想办法要弥补这部分亏损，而通过调整叠拼户型的销售合同，变相提高库房销售价格，则可以帮助提升项目整体销售收入。

财联社就此事致电中海地产逸海园项目相关负责人，其表示要向领导汇报，但截至记者发稿未予回复。

根据北京市规划局出示的文件，中信逸海园叠拼户型的报规中，包含了戊类库房建筑面积966.01平方米（包含上叠和下叠），如果按下叠户型占70％计算，其销售金额约为3400万元。

去年9月，中信逸海园取得的预售证信息显示，其住宅楼销售均价在62400元/平—85400元/平米之间，2016年售价约为50000元/平米，而2016年上半年，该项目还在中信手中时的均价每平米为3万多元。

值得关注的是，2016年上半年业绩发布会上，中信股份管理层曾表示，其房地产业务当年上半年亏47亿元。中信房地产业务由中海地产接手后，也给中海地产造成一定影响。数据显示，在并购中信地产的2016年，中海地产毛利率与净利率均有所下滑，中海地产随后开始提高项目售价、降低成本，才使原中信地产项目的回报水平上升到与中海原有项目接近的水平。

另据了解，中海地产在接手中信逸海园项目后，其在园林设计、公共绿地建设、精装修等方面均出现质量缩水情况，由此引发多次业主维权。而在其他城市，有关中海地产在精装修方面出现质量问题的报道层出不穷，深圳、济南、苏州、呼和浩特、沈阳等城市均有项目遭曝光。

一位业内人士指出，中海地产在融资成本、建安成本以及土地投资等方面均备受业内认可，但严格的成本控制，却使得一些项目在建造、营销等方面屡现违规行为。