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被一些人高唱凉凉的成都楼市，并没有一凉到底。

更真实的市场现状是，不同楼盘之间的分化正在加剧。

比如，近期入市的摇号楼盘在价格上就呈现出冰火两重天，三圈层的大邑，有品牌开发商的项目打出4字头的四位数价格，而在中心城区，最高单价站上2万的房源也开始在冒头。

大嘴巴整理了最近入市摇号房源的最高单价数据后发现，最高单价过2万的非别墅房源，在武侯区和高新区出现的“频率”偏高。

其中，上月底清水入市的凯德世纪名邸东庭，以20600元/㎡的最高单价，成为了成都摇号以来第一清水价格，直到两周后，东庭才被新开的文儒德以22923元/㎡的最高清水价超过。

意外的是，一向对价格很是敏感的成都购房者，却在凯德世纪名邸东庭推出的352套清水房源前排起了队，据成都购房通的数据，共有623人参与了项目摇号，整体摇中概率56.5%。

在“高新区只能买高新区”的单区严格限购背景下，拥有“稀缺”高新房票的购房者，竟然愿意为一个清水均价2万元/㎡的高层项目排队摇号，不惜让自己的购房资格被锁定近20天，他们都是怎么想的？

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带着这样的疑问，楼市大嘴巴上周末实地走访了凯德世纪名邸东庭。

从红牌楼驾车出发，经神仙树高架一条直线开上剑南大道，在天府一街路口右转，大嘴巴很快就抵达了项目售楼部，全程用时20分钟。

进入售楼部后大嘴巴看到，现场约有五、六组购房者，一对中年夫妇在咨询售姐子女选校的问题，其他购房者或在电子大屏前了解区域，或在联网系统上查看可售房源。

对一个刚摇完号不久的项目而言，凯德世纪名邸东庭给大嘴巴的第一印象是，人气尚可。

售姐告诉大嘴巴，如今来到售楼部的，大多是对项目上月摇号剩余房源有意的购房者，这些剩余房源无须摇号，只要缴纳10万诚意金登记排序，就可在剩余房源统一开盘时，按交诚意金的先后顺序选房。

“目前可供选择的户型，有91㎡套三、114㎡套四和127㎡套四，一些剩余不多的户型就看谁登记得更早了”，售姐对大嘴巴表示道。

售楼部里的电子大屏上可以看到项目区位，不过没有详细标注，大嘴巴偷了个懒，在上面简单画了几笔，大家随便看看……点开放大看更清楚。

△项目区位图，红底楼栋为上月摇号的6、7、12号楼

大嘴巴发现，凯德世纪名邸东庭有着几个比较明显的特点。

一是周边好学校不少，从幼儿园到中学都有“贴身”款。

一街之隔是成都七中，一个十字路口外是成都墨池书院小学，在项目主入口对面，就是国际公立学校成都霍森斯小学，社区南侧还有一个川音幼儿园，将项目“包围”了起来。

二是后发“乘凉”，赶上了一个完全成熟的大源。

如今高新区发展最成熟的两个板块，就是金融城和大源，金融城偏商务些，大源生活味更浓，逛铁像寺水街喝茶晒太阳、去伊藤高新店、银泰城和鹭洲里购物吃饭、到锦城湖公园跑步，这些已成为大源居民的日常生活方式。

三是周边绿化率有点高，一半以上的公园已呈现。

项目东侧是50亩栏杆堰市政水系绿地链，水系两岸为市政公园景观；西侧还有100亩的市政坡地公园在建；南侧有一个即将建成开放的30亩市政公园，位于社区主出入口的正下方，略远一点还有2400亩的锦城公园，10分钟可达。

至于交通天府一街五横三纵的路网，恐怕高新区的购房者要远远比大嘴巴更熟悉：剑南大道、益州大道、天府大道、三环路、绕城高速等城市主干道，再加上地铁1号线和将于明年年底开通的地铁5号线（锦城湖站与项目直线距离约800米），便捷出行是没问题的。

看盘时，售姐一直建议大嘴巴到周边走一走，“去附近看一看，感受更实在”。大嘴巴也正有此意，一出项目售楼部，就立马开启了实测模式。

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△大嘴巴周边实测路线

北侧

从售楼部出来向东直行，走过的是天府一街。

天府一街两侧，分别是凯德世纪名邸东庭和西派澜岸、公园5号，整个片区改善居住氛围较浓，目前西派澜岸主推225㎡的大套五，公园5号此前的户型，最小则是165㎡套四起步。

在天府一街，能清楚看到项目6、7号楼正加紧施工。

据了解，项目6、7号楼的交房时间都将是在2020年底。

快到十字路口时，大嘴巴看到一条弯曲幽静的绿道将项目东侧“围”了起来，这儿就是栏杆堰水系两岸打造的市政绿地景观。

东侧

再往前几步，在路口右转到富华北路上，就到了项目的东侧。

这条街上，最显眼的自然就是成都七中高新校区的红色校舍。

里面有初中和高中，全寄宿制管理。恰好赶上周末，学生们拖着箱包陆续返校。

成都名校四七九中众所周知，而高新校区还是成都七中自主自办，硬件师资没话说。

以后要想就读七中高新校区初中，主要途径是通过参加摇号或艺体特长生选拔。至于高中么，不在义务教务范畴内，就不多说了。

从富华北路与盛安街交汇的十字路口看过去，项目与七中隔街相望。

另外，在这个十字路口上，还有一所公立小学成都墨池书院小学。

南侧

转入到项目南侧的盛安街，会横跨过栏杆堰。

栏杆堰里水草历历可见，一旁散步的居民告诉大嘴巴，“这儿水质不错，常有人在这边钓鱼”。

市政公园这头的景观绿地与此前又略有不同。

项目的12号楼，就在南侧紧靠栏杆堰市政公园的这边，外立面已全部呈现，将在明年3月左右交房。

作为上月参与摇号的三栋楼之一，更早交房的12号楼已被买光了。

盛安街上有个川音幼儿园，是私立学校，一年学费约在3万左右，据说还要提前2年预约排队。

和幼儿园紧挨的，是一个在建中的30亩市政公园，四周被挡板牢牢围住。

挡板上绘制的公园效果图是这样的

大嘴巴千方百计拍到的实景图是这样的

看来，公园内部已修得七七八八了，预计对外开放的时间也不远了。

东侧

沿着市政公园，在路口继续右转来到南华路，远远就能见到一个造型奇特的建筑。

△成都霍森斯小学效果图/图据网络

像五角星？像涂鸦的飞机？这个让人找不出合适形容词的地方，就是最近在成都各大妈妈群、教育公号中火得不能再火的成都霍森斯小学了。

作为继蒙彼利埃小学后的成都第二所公办国际化小学，成都霍森斯小学由成都与丹麦友城霍森斯共同筹建，已于上月月底正式开学。

△家长在成都霍森斯小学内参观/图据网络

修建投入预估1.65亿；公办小学收费标准；分区划片就近入学；引入丹麦儿童教育理念；校园建筑童话风满满……成都的虎妈猫爸很难不为此动心。

△校园建筑“童话风”满满/图据四川升学帮

分区划片的话，凯德世纪名邸东庭未来会划入到成都霍森斯小学吗？

从位置来看，项目主出入口正对着成都霍森斯小学，只隔了一条南华路，直线距离不到20米，未来在划片上拥有就近的地理优势。

目前来看，已有凯德世纪名邸的业主子女就读成都霍森斯小学。不过划片区域每年都会有所调整，到时还是要以教育部门当年的相关公告为准。

△图据四川升学帮

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实地看过一圈后，大嘴巴差不多也搞清了之前的疑问。

为什么600多名高新区购房者，愿意去摇一个清水均价2万元/㎡的高层项目？

原因或许正如大嘴巴在售楼部听到的那样。

“周边都起来了，吃的耍的逛的都离得近”；

“我又不是买来投资，不看重新房二手房的价差”；

“准备要娃娃，首次买房还是打算换个套三以上的”；

“小朋友开始读幼儿园了，打算先占一个学位”。

几乎每一个到现场的购房者所说，无非都是希望能在大源这样一个高成熟度板块，尽快享受到项目周边已呈现出的种种城市资源和配套，无论是公园、学位或是其他。

那么，凯德世纪名邸东庭的这些剩余房源，值不值得用掉一张高新区房票？

大嘴巴觉得，这个答案，可以从下面这几个疑问中来找。

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从价格上看，项目清水均价2万元，与周边二手房的价差不到3000元/㎡，买了有赚吗？

若是以投资为主，大嘴巴建议不考虑凯德世纪名邸东庭，想“买到即赚到”的购房者，可以去关注那些仍在大规模开发之中、城市配套有待完善，区域价值未完全呈现的新兴区域，譬如新川、皇冠湖片区、怡心湖片区。

若是以自住或子女读书为主，那至少在两方面赚到了。一是赚到了周边的优质学位，一是赚到了大源越来越少的新房。

经过10年发展，大源如今可供开发的土地相当稀缺，从2016年至今，整个大源只拍出了一宗住宅用地。

今年大源开盘的项目也只有2个，朗诗熙华府和凯德世纪名邸东庭，未来入住大源，恐怕更多要靠二手房交易实现。

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从面积段上看，91-127㎡的剩余房源，适不适合高新购房者？

项目91㎡的套三房源，放在2016年的成都市场是没有问题的。但在如今大源改善型产品扎堆的前提下，91㎡的套三房源虽然设计紧凑实用，朝北的卧室开窗面也很大，但在整体上难免给人以面积偏小的感觉。

不过，从另一角度来看，对那些有意大源，资金预算又有限的首置或刚改购房者而言，这却是一个总价门槛不算太高的入场机会。

尤其对于首置人群，在调控持续的大环境下，换房的周期将延长到10年左右，必须考虑到家庭人员结构的变化可能，套三起步才算是基本到位。而大源在售的套三新房，唯此一家。

同样的道理，114㎡和127㎡这两个套四户型，相较于周边动辄225㎡、165㎡的豪改大户型，在总价上更具优势，也为片区改善型换房人群提供了更多样的选择。

另外，6、7号楼91㎡房源朝向天府一街，有噪音干扰，这个问题也存在于同一条街上的西派澜岸和公园5号，不过高层项目如今普遍采用双层中空Low-E玻璃，能大幅降低噪音影响。

3

高新区板块众多，房票为啥要投给大源？

买房有个基本原则，叫买熟不买生，当然投机心态除外。据此来看，高新区买房首选的两个区位，应该是金融城、大源，然后才是其他板块。

金融城的发展有目共睹，高楼林立，寸土寸金，如今片区房价已是成都之首，对多数人而言都有些“高攀不起”的感觉。

大源自2007年起开发至今，整体入住率已攀升到了75%，板块内已形成了以益州大道为界，左手生活、右手办公的高度成熟格局。而规划引导→产业聚合→住宅交付→环境优化→人口导入→商业呈现→消费上升这个从生变熟的过程，大源花了整整11年时间。

以大源商业来看，高新伊藤店（2011年开业）、铁像寺水街（2013年开街）、复城国际广场（2014年开业）、世豪广场（2014年开业）、银泰城（2015年开业）、鹭洲里（2017年开业），商业集中呈现是在2014年左右，片区真正呈现出烟火气息，已是开发7年之后。

高新区其他板块呢？ 以新川为例。

随着去年紫境府、香璟台等一批项目的入市，新川开始进入住宅集中供应期，整体来看，新川仍处在一个持续开发的过程中，重大产业项目在建，产业人口还未完全导入、亟需大型商业配套，对于处在区域起步期的新川而言，若要达到如今大源的成熟度，乐观地讲，也尚需5年左右的时间。

那么，“要九分熟还是四分熟？”，这个选择题应该不难。

小结一下

对于在意成熟生活氛围、优良生态环境与子女教育问题的高新区首置或刚改购房者而言，目前总价182万起的凯德世纪名邸东庭值得考虑，毕竟不用摇号就能直接购买，抢先“预定”优质学位，周边资源环境配套也已是实景可见，不存在不确定性。