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4450元/平米,青白江地价再创新高,这个此前乏人问津的区域开始露出狂暴模样

来源:大嘴巴伯伯2018-01-0306893

导读今天上午,青白江站上了成都土拍前台。这个刚刚创下了3600元/平米楼面价的北六环区域,再次将地价拉升了1.2倍,来到了4450元/平米。更令人惊讶的是,这里的起拍楼面价在短短两个月时间,悄然上涨了3.25倍!

今天上午,青白江站上了成都土拍前台。这个刚刚创下了3600元/平米楼面价的北六环区域,再次将地价拉升了1.2倍,来到了4450元/平米。更令人惊讶的是,这里的起拍楼面价在短短两个月时间,悄然上涨了3.25倍!


青白江,已经不是你熟悉的配方。


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1.


青白江今天出让的两宗住兼商地块总面积为255.69亩,这是继上周新都土拍后,城北主城区再一次大规模供地。


最终,85.5802亩的人才公寓用地被人居底价拿下,但成交楼面价也达到了3498元/平米,总价4.98亿;另一宗面积高达170.1167的地块在经过49轮叫价后,被佳兆业竞得,成交楼面价为4450元/平米,溢价率36.92%,总价15.14亿。


青白江区域最新的单价和总价地王就此诞生。


单单在今天上午,青白江便在土地市场上进账超20亿。排除底价成交的人才公寓用地宗地一(根据出让文件,该地块为青白江首个人才公寓用地),单就宗地二15亿的总价来看,成都本土已没有多少企业能承受如此高价。



2.


这半年来,青白江土地市场经历了成都其它区域不曾感受过的悲喜两重天。


2017年4月7日,青白江曾有一宗地块登上拍卖席,虽然彼时起拍楼面价仅为900元/平方米,却未能逃脱(惯性)流拍的命运。这可能是青白江今年最惨痛的记忆之一。


2017年8月16日,谁也没有意识到,一场属于青白江的土地狂飙不期而至。当天,青白江推出了一宗约77.5亩的土地,起拍价是小心翼翼的1000元/平米,但青白江收获了狂喜,金科在16家房企的围堵下,以3600元/平米的价格强势抢下该地,溢价率为惊人的260%。


那场土拍之后,青白江有关人士表示,未来该区域新供应宗地的起拍价“可能不是高一点点的问题。”


仿佛一语成谶。两个月后的今天,青白江两宗地块的起拍楼面价都翻了3倍多,接近8月金科的成交楼面价。但这并未影响开发企业们对青白江市场的信心。据了解,今日拍卖会现场,内场拍卖席坐了20人,观摩席6人,最终共7家参与竞拍,看似温和的36.92%溢价率背后,是青白江地价一飞冲天的狂暴。


土地狂飙的同时,青白江房价也开始翻滚热浪。


据当地开发企业透露,在金科8月拿地后不久,“原来均价3、4千元的楼盘,目前已达到6千多了。”


更强劲的支撑可能来自购房者心理,在青白江当地民众看来,“主要是投资条件好了,到时轻轨通了,可能还要涨。”



3.


若仔细分析今日二号宗地所处的区位(如下图所示),会发现这片青白江以北的区域,是当地政府近年来重点打造的新城区。有别于旧城区低矮的居民楼样貌,临近六环路的新城区,高楼林立,现代化气息十足。


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从该地块位置出发,这里与青白江区全新打造的文体中心仅一街之隔,与金科地块直线距离仅1公里;地块西南侧有外国语小学、川化中学,地块北面有所幼儿园,亦是典型的学区地块;地块南面,有已开发成熟的天府欧城、北城印象、瀚城国际二期小区,在这些小区的配套商业中,既有永辉超市、国美电器、还有家乐福大卖场,对于拿地企业在后期项目整体营销上将是一大利好。


沿着凤凰大道继续东行,该地块两公里外即是青白江区新的政务中心,而青白江区的一些政府职能部门,也在陆续向这里迁移。靠近新政务中心附近的凤凰岛小区,由于左手政府中心、右手凤凰湖湿地公园的区位优势,一度卖到了10000元/平米,成为目前青白江在售项目中的单价新贵。


再来看地块本身。这宗170亩的大地块,是近年来成都主城区少见的大宗住宅地,虽然3.0的容积率,较之今年下半年动辄2—2.5的容积率,稍显有点高,但比2年前成都主城区4到5的容积率也低了不少,这也让开发企业拥有更多的利润打造空间。


也有部分业内人士认为,今日拍出的4450元/平米的楼面价无论如何都显得过高了,理由是地块周边的全新二手房价格基本在8000元左右,“新盘开做出来基本无利润。”除非“品牌溢价、市场再涨一波、或者快速开盘。”



4.


对于佳兆业而言,今天是其“事隔三年”后首次在成都斩获土地,一度在成都市场“失语”的佳兆业,靠着今日一战终于重回主流视野。


在佳兆业拿地不久后,坊间甚至有传闻,“佳兆业好像在青白江有近千亩储备用地”。无论传言是真是假,今天过后,在成都房地产市场已无更多存货的佳兆业,未来的很长一段时间,都将有米可以下锅了。


而对于青白江而言,今天的土拍无疑会更进一步刺激其区域发展的雄心。据青白江区政府相关方面透露,未来青白江区或将继续围绕文体中心进行供地。




 青白江今日土拍详情如下 


宗地一


位置:青白江区大弯东路以南、同济大道以西

占地面积:85.5802亩

土地用途:住宅兼商业用地

商业占比:不超过20%

容积率:1.0<容积率≤2.5

起拍单价:583万元/亩

起拍楼面价:3498元/平米

成交单价(万元/亩): 583

成交总价(万元): 49893.26

楼面价(元/平米): 3498

竞得者: 成都人居置业有限公司

溢价率: 0%

计算容积率: 2.5


根据出让条件,该宗地内须配套建设:

1、  方案设计中对套型的要求:69㎡、90㎡、120㎡、其它套型的比例分别为15%、30%、30%、25%。

2、  方案设计中应根据中华人民共和国住房和城乡建设部2013年5月印发的《智慧社区建设指南(试行)》的有关要求设计建设智慧社区。

3、  地块中的商业要求100%自持,自持商业未经青白江区政府允许不得转让。商业内要求配建游泳池、咖啡吧、影视娱乐中心、儿童托管游乐中心等。

4、  房屋租赁和销售应符合成都市政府和相关部门对人才住房的政策要求和使用要求,还应满足青白江政府对人才住房的政策要求和使用要求。

5、  竞得人应按成都市政府要求对人才用房建设资金设立专用账户,实行封闭运行。

6、  竞得者须严格落实新建居民小区充电基础设施建设的规定。


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宗地二


位置:青白江区凤祥大道以北、凤凰西八路以东

占地面积:170.1167亩

土地用途:住宅兼商业用地

商业占比:不超过5%

容积率:3

起拍单价:650万元/亩

起拍楼面价:3250元/平米

成交单价(万元/亩): 890

成交总价(万元): 151403.863

楼面价(元/平米): 4450

竞得者: 成都佳兆业房地产开发有限公司

溢价率: 36.92%

计算容积率: 3 


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根据出让条件,该宗地内须配套建设一处建筑面积不小于60平方米的公厕和一处建筑面积不小于300平方米的开闭所(含配电房)。竞得人在建设过程中,建筑须退让东侧凤凰西七路红线距离10米。



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